خبرها حاکی از آن است که از ابتدای اردیبهشت‌ماه سال آینده، قانون کنترل بازار مسکن و اجاره اجرایی می‌شود. اما با توجه به اینکه این طرح سال‌های گذشته عملا بیش از یک مانور نمایشی در بازار مسکن نبوده، در سال پیش رو تا چه اندازه می‌تواند در کنترل بازار اجاره مفید واقع شود؟

به گزارش پایگاه خبری پروژه ایران، خبرها حاکی از آن است که طرح کنترل و ساماندهی بازار مسکن و اجاره از ابتدای سال 1403 قرار است به اجرا درآید. این طرح طی سال 1402 از سوی دولت در حال بررسی بود.

جزئیات طرح ساماندهی بازار اجاره و مسکن نشان می‌دهد، این طرح دولتی 14 ماده دارد که 11 ماده آن در شورای نگهبان به تصویب رسیده و چند ماده باقیمانده نیز در دست بررسی است. ماده ۸ این طرح به موضوع قیمت‌گذاری در اجاره مسکن مربوط می‌شود که بر اساس آن درصد اجاره مسکن ابتدای هر سال از سوی شورای عالی مسکن یا وزارت راه‌وشهرسازی تعیین می‌شود و اگر موجری این موضوع را رعایت نکند از طریق ضمانت اجرایی با آن برخورد می‌شود. اکنون این مصوبه در شورای نگهبان است.

همچنین این بار در قانون ساماندهی بازار مسکن، از ثبت الکترونیک قراردادهای اجاره و صدور رایگان کد رهگیری تا نظارت بر مشاوران املاک و معافیت مالیاتی مالکانی که قراردادهای اجاره چندساله امضا کنند ذکر شده است. اما بر اساس اعتقاد مسئولان این حوزه مهم‌ترین ماده طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره به همان ماده 8 بازمی‌گردد که بر اساس آن قیمت اجاره سالانه خارج از سقف تعیین‌شده را محدود می‌کند.

ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در این باره گفته است: با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها شاهد کاهش قیمت مسکن از ابتدای سال آینده و کنترل بازار اجاره خواهیم بود.

نوروزی گفت: برای ساماندهی بازار اجاره و مسکن یک خلا قانونی داشتیم که وزات راه و شهرسازی با کمک مجلس طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره در ۱۴ بند ماده ارائه کرد که از این تعداد ۱۱ ماده در شورای نگهبان به تصوب رسید.

او همچنین توضیح داده است: ماده ۸ این قانون که برای قیمت گذاری در اجاره مسکن است که درصد اجاره مسکن از سوی وزارت راه وشهرسازی تعیین می‌شود و اگر موجری این موضوع را رعایت نکرد از طریق ضمانت اجرا بتوانیم با آن برخورد کنیم که در حال حاضر این مصوبه در شواری نگهبان است و امیدواریم بتوانیم آن را تعیین تکلیف کنیم و از ابتدای اردیبهشت ماه که ابتدای جابه‌جایی مستاجران است آن را اجرا کنیم چراکه این اقدام در حوزه اجاره مسکن در شهر تهران بسیار اثرگذار خواهد بود.

نوروزی اظهار کرده است: در ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها برای اولین بار ورود جدی پیدا کرده و مشاوران املاکی را که در برخی از نواحی ناسالم بودند، از طریق پلمب ساماندهی کردیم. در حال حاضر با راه اندازی سامانه خودنویس میزان قرارداد‌های اجاره به صورت رایگان به بیش از ۱۰۰ هزار فقره رسیده که این اقدام خود در بازار اجاره مسکن بسیار اثرگذار بوده است.

ماجرای تعیین سقف افزایش قیمت اجاره
البته قیمت‌گذاری بر میزان افزایش سالانه اجاره‌بها تنها مربوط به امسال نیست و ماجرای آن به سال‌ ابتدایی شیوع کرونا و مشکلات ناشی از آن بازمی‌گردد. ستاد کرونا برای حمایت از خانوارها اعلام کرد حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن در تهران تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلانشهرها تا سقف 20 درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف ۱۵ درصد تعیین شده است. اما با تمام شدن همه‌گیری کرونا، سر به فلک کشیدن اجاره‌ها باعث شد تعیین سقف برای اجاره و رهن ادامه پیدا کند.

بر این اساس در سال 1401 نیز تعیین سقف اجاره در ستاد تنظیم بازار تصویب شد و سال جاری نیز شورای عالی مسکن بر اساس مصوبه خود، حداکثر سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران را تا ۲۵ درصد و سایر شهرها را تا 20 درصد مجاز دانست. 

مسئولان متولی این امر ادعا می‌کنند این طرح می‌تواند بازار نابسامان اجاره را تا حد ممکن کنترل کند و آبی بر آتش مشکلات مستاجران باشد. آنها حتی می‌گویند برنامه دولت در قالب نهضت ملی مسکن و افزایش تولید مسکن نیز می‌تواند در مسیر این طرح تسهیل‌گری بیشتری ایجاد و مانع کمبود مسکن در کشور را نیز بر ظرف کند. اما تجربه سال‌های گذشته چه چیزی را نشان می‌دهد؟ آیا این سیاست‌های دولت می‌تواند از سرعت تورم افسارگسسخته اجاره‌بها در کشور بکاهد؟

افزایش سقف اجاره‌بها ضمانت اجرایی دارد؟
تجربه نشان می‌دهد مهم‌ترین ماده قانون کنترل بازار مسکن و اجاره‌بها، یعنی ماده 8 ضمانت اجرایی ندارد و در عمل نقض مالکیت خصوصی است. با وجود اینکه سال گذشته نیز دولت سقف افزایش رهن و اجاره در تهران را 25 درصد اعلام کرده بود، اکثر مستاجران در پایتخت با رقم‌هایی مواجه شدند که در برخی موارد از 100 درصد نیز فراتر و عملا مهیا کردن آن غیرممکن بود.

از سوی دیگر طرح نهضت ملی مسکن که دولت ادعا می‌کند با استفاده از آن می‌تواند مشکل کمبود مسکن و عرضه را در کشور برطرف کند و از طریق آن سر و سامانی به بازار بدهد، در حقیقت با آنچه دولت ادعا می‌کند زمین تا آسمان مغایرت دارد.

وزارت راه و شهرسازی می‌گوید در حال حاضر حدود دو میلیون واحد در کشور در حال ساخت است و به‌زودی عرضه آنها به بازار می‌تواند کمکی به خانه‌دار شدن باشد، اما کارشناسان معتقدند تمام این دو میلیون به پروژه‌های مربوط ساخت واحد و تحویل آن مربوط نیست و دولت پروژه‌های خودمالکی و واگذاری زمین را نیز به آمارهای نهضت ملی مسکن اضافه می‌کند.

حالا باید دید سامانه‌های جدیدی که دولت در قالب قانون کنترل بازار مسکن و اجاره گنجانده تا چه اندازه می‌تواند در کنترل بازار موثر باشد و به مستاجران کمک کند؟

هر چند در این بین فعالان بازار مسکن می‌گویند مستاجران که یک‌سوم جمعیت خانوارهای کشور را تشکیل می‌دهند، امسال نیز باید در انتظار سال سختی با آغاز فصل اجاره باشند و نمی‌توان سقفی برای تورم پیش رو تخمین زد.